□文/繆雯
  上周上海市房管局發佈通知,從11月20日起執行新的普通住房標準。與此同時,上周上海商品住宅成交重回20萬平方米以上。專家指出,全市普宅受惠面進一步擴大,有助於首套房需求、首次改善型需求積極入市。未來一段時間內,成交量有望進一步上漲。
  周住宅成交量顯著回升
  金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示:上周(11月10日-11月16日)上海商品住宅成交面積為21.61萬平方米,環比前周上漲25.85%;上周全市商品住宅成交均價為30178元/平方米,環比前周上漲14.45%。此外,上海高端市場成交大幅提高。德佑地產市場研究部統計數據顯示,上周,全市單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅合計成交110套,較前周增加42套。花木綠城錦繡蘭庭、中星·美華邨、尚匯豪庭等項目上周均有成交。
  金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅表示,上周商品住宅成交量和新增供應量雙雙出現回升,成交量重新站在了20萬平方米的上方。在上海放寬普通商品住宅的標準利好下,預計剩餘2周的成交量會有上升,但上升的幅度和銀貸利好的兌現程度以及開發商的優惠幅度等有關。截至到11月16日,11月前16個交易日上海商品住宅(一手房)累計成交了46.19萬平方米。依照目前的運行態勢,11月要成為前11個月的月度冠軍有點難,但在房貸利好和普通商品住宅標準放寬的雙重利好下,只要開發商不盲目樂觀,而繼續實施去庫存的策略以及優惠政策保持不變,則12月或有望成為全年的成交月度冠軍。
  普宅標準調整將推動成交
  筆者瞭解到,位於中環周邊的某住宅新盤原先不屬於普通住宅,現部分房源屬於普通住宅的標準,售樓處人員表示,最近幾天項目來訪量明顯增加,尤其是對於非普通轉為普通住宅的這類房源,有意向的人數有所上升。在普通住宅標準調整後,這類原先不屬於普通住宅的項目現在成為普通住宅的還有不少。同策咨詢研究部數據顯示,按照2012年的普宅標準,2014年1-10月期間上海普宅成交套數、面積占比分別為35.8%、27.66%,而按照2014年新的上海普通住宅標準,普宅成交套數、面積占比分別上升至63.95%、52.27%,全市普宅受惠面進一步擴大,有助於首套房需求、首次改善型需求積極入市。當然,受惠面最大的仍然是外環外這些普宅集中的區域,從調整後的外環外普宅的覆蓋面來看,普宅成交套數、面積占比分別上升至75.11%、66.02%,而此前成交套數、面積占比分別為44.11%、36.71%。
  同策咨詢研究部分析師許之靜認為,11月7日,上海出台公積金新政,13日,上海市房管局發佈通知,從11月20日起執行新的普通住房標準。公積金配合普通住房標準的調整確實有效刺激到了樓市增長,市民看房熱情更為踴躍,對於房企而言,部分項目緊急加推,想乘政策利好,迅速出貨。同時,普宅標準調整對於當前1265.17萬平方米的高庫存量也會起到加速去化的效果。德佑地產市場研究總監陸騎麟也表示:目前市場的庫存量仍然維持高位,開發商因新政而出現普遍提價的可能性並不大,目前市場應以去庫存為主。
  延伸閱讀
  剛需板塊宅地
  引發激烈爭奪
  就在普通住宅標準調整公佈一周後,本周三,上海迎來了三幅宅地的出讓,其中浦東新區惠南鎮東城區A11-3住宅地塊較為引人矚目,吸引了多達14家開發商的激烈爭奪。最終,東原地產旗下的重慶藍森房地產以15.57億元的價格奪標,成交樓板價13092元/平方米,溢價率高達105.11%。該地塊也成為了惠南地區單價最高的地塊。
  惠南板塊的土地價格近年來的上漲幅度是十分顯著的,如2011年成交的惠南新市鎮17-11-05、17-11-08儲備地塊(商住性質),單價僅3375元/平方米;去年成交的浦東新區惠南民樂基地M03-01、M04-01、M05-01商住地塊單價攀升至9431元/平方米;今年8月成交的浦東新區惠南鎮東城區A12-4住宅地塊與今天成交的地塊相鄰,單價進一步上升至11019元/平方米。而本周三成交的地塊,單價有了進一步的上漲。
  根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示,今年以來,惠南板塊一手商品住宅均價為1.61萬元/平方米。惠南板塊是一個以剛需為主的板塊。德佑地產分析師趙葆根表示,此次拿地的東原地產來自於重慶,今年新進入上海,在7月曾摘得奉賢區南橋新城13單元05A-03A、06A-03A區域宅地,此次在惠南拿地是其入滬後的第二次拿地。從以往的經驗來看,這種總價相對較低,而位置不算特別偏遠的宅地,本身競拍的門檻不高,往往容易引起較多中小房企的爭奪,造成高溢價。隨著9月末央行房貸新政的出台,以及近期上海普通住宅標準的放寬,樓市成交顯著回升,開發商年末的拿地意圖亦大為增強。
  (原標題:普宅標準調整有望刺激剛需釋放)
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