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　　□文/繆雯
　　上周上海市房管局發佈通知，從11月20日起執行新的普通住房標準。與此同時，上周上海商品住宅成交重回20萬平方米以上。專家指出，全市普宅受惠面進一步擴大，有助於首套房需求、首次改善型需求積極入市。未來一段時間內，成交量有望進一步上漲。
　　周住宅成交量顯著回升
　　金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示：上周（11月10日-11月16日）上海商品住宅成交面積為21.61萬平方米，環比前周上漲25.85%；上周全市商品住宅成交均價為30178元/平方米，環比前周上漲14.45%。此外，上海高端市場成交大幅提高。德佑地產市場研究部統計數據顯示，上周，全市單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅合計成交110套，較前周增加42套。花木綠城錦繡蘭庭、中星·美華邨、尚匯豪庭等項目上周均有成交。
　　金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅表示，上周商品住宅成交量和新增供應量雙雙出現回升，成交量重新站在了20萬平方米的上方。在上海放寬普通商品住宅的標準利好下，預計剩餘2周的成交量會有上升，但上升的幅度和銀貸利好的兌現程度以及開發商的優惠幅度等有關。截至到11月16日，11月前16個交易日上海商品住宅（一手房）累計成交了46.19萬平方米。依照目前的運行態勢，11月要成為前11個月的月度冠軍有點難，但在房貸利好和普通商品住宅標準放寬的雙重利好下，只要開發商不盲目樂觀，而繼續實施去庫存的策略以及優惠政策保持不變，則12月或有望成為全年的成交月度冠軍。
　　普宅標準調整將推動成交
　　筆者瞭解到，位於中環周邊的某住宅新盤原先不屬於普通住宅，現部分房源屬於普通住宅的標準，售樓處人員表示，最近幾天項目來訪量明顯增加，尤其是對於非普通轉為普通住宅的這類房源，有意向的人數有所上升。在普通住宅標準調整後，這類原先不屬於普通住宅的項目現在成為普通住宅的還有不少。同策咨詢研究部數據顯示，按照2012年的普宅標準，2014年1-10月期間上海普宅成交套數、面積占比分別為35.8%、27.66%，而按照2014年新的上海普通住宅標準，普宅成交套數、面積占比分別上升至63.95%、52.27%，全市普宅受惠面進一步擴大，有助於首套房需求、首次改善型需求積極入市。當然，受惠面最大的仍然是外環外這些普宅集中的區域，從調整後的外環外普宅的覆蓋面來看，普宅成交套數、面積占比分別上升至75.11%、66.02%，而此前成交套數、面積占比分別為44.11%、36.71%。
　　同策咨詢研究部分析師許之靜認為，11月7日，上海出台公積金新政，13日，上海市房管局發佈通知，從11月20日起執行新的普通住房標準。公積金配合普通住房標準的調整確實有效刺激到了樓市增長，市民看房熱情更為踴躍，對於房企而言，部分項目緊急加推，想乘政策利好，迅速出貨。同時，普宅標準調整對於當前1265.17萬平方米的高庫存量也會起到加速去化的效果。德佑地產市場研究總監陸騎麟也表示：目前市場的庫存量仍然維持高位，開發商因新政而出現普遍提價的可能性並不大，目前市場應以去庫存為主。
　　延伸閱讀
　　剛需板塊宅地
　　引發激烈爭奪
　　就在普通住宅標準調整公佈一周後，本周三，上海迎來了三幅宅地的出讓，其中浦東新區惠南鎮東城區A11-3住宅地塊較為引人矚目，吸引了多達14家開發商的激烈爭奪。最終，東原地產旗下的重慶藍森房地產以15.57億元的價格奪標，成交樓板價13092元/平方米，溢價率高達105.11%。該地塊也成為了惠南地區單價最高的地塊。
　　惠南板塊的土地價格近年來的上漲幅度是十分顯著的，如2011年成交的惠南新市鎮17-11-05、17-11-08儲備地塊（商住性質），單價僅3375元/平方米；去年成交的浦東新區惠南民樂基地M03-01、M04-01、M05-01商住地塊單價攀升至9431元/平方米；今年8月成交的浦東新區惠南鎮東城區A12-4住宅地塊與今天成交的地塊相鄰，單價進一步上升至11019元/平方米。而本周三成交的地塊，單價有了進一步的上漲。
　　根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示，今年以來，惠南板塊一手商品住宅均價為1.61萬元/平方米。惠南板塊是一個以剛需為主的板塊。德佑地產分析師趙葆根表示，此次拿地的東原地產來自於重慶，今年新進入上海，在7月曾摘得奉賢區南橋新城13單元05A-03A、06A-03A區域宅地，此次在惠南拿地是其入滬後的第二次拿地。從以往的經驗來看，這種總價相對較低，而位置不算特別偏遠的宅地，本身競拍的門檻不高，往往容易引起較多中小房企的爭奪，造成高溢價。隨著9月末央行房貸新政的出台，以及近期上海普通住宅標準的放寬，樓市成交顯著回升，開發商年末的拿地意圖亦大為增強。
　　（原標題：普宅標準調整有望刺激剛需釋放）